发布日期：2025-11-20 03:08点击次数：195
第一章、江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业相关概述
江苏省作为中国东部沿海经济发达省份，近年来在房地产市场发展方面呈现出结构性分化与区域协调并存的特征。商品房市场整体规模庞大，2024年全年江苏省商品房销售面积达到约13850万平方米，较2023年同比下降3.2%，销售额约为19860亿元，同比微降2.1%。这一回落主要受到宏观经济增速放缓、人口流动趋势变化以及购房需求阶段性释放后的调整影响。进入2025年，随着一系列稳地产政策逐步落地，包括优化限购措施、降低首付比例及房贷利率等举措持续发力，预计全省商品房销售面积将小幅回升至14120万平方米，同比增长1.95%；销售额预计将达20240亿元，同比增长1.91%，显示出市场正趋于企稳修复。
住宅市场作为商品房市场的主体部分，占据绝对主导地位。2024年江苏省住宅销售面积为11980万平方米，占商品房总销售面积的86.5%，实现销售额约17280亿元，占比高达87.0%。从价格走势来看，2024年全省商品住宅平均售价约为14420元/平方米，较上年略有上涨0.8%。南京、苏州等核心城市由于土地资源稀缺和人口持续流入，房价保持相对稳定，其中南京市主城区新建商品住宅均价维持在38500元/平方米左右，苏州市区则约为29600元/平方米。而部分三四线城市如连云港、盐城等地则面临去库存压力，价格出现小幅回调。展望2025年，在“保交楼”政策持续推进和改善型需求释放背景下，预计全省住宅销售面积将增长至12240万平方米，同比增长2.17%；销售额有望达到17750亿元，同比增长2.72%，均价或将小幅上行至14500元/平方米。
办公楼市场则呈现更为复杂的运行态势。受企业扩张节奏放缓和远程办公模式普及的影响，2024年江苏省办公楼销售面积仅为680万平方米，同比下降6.8%，销售额约为1120亿元，同比下降5.9%。空置率方面，南京河西CBD、苏州工业园区等重点商务区的甲级写字楼平均空置率已上升至21.3%，较2023年提高1.7个百分点。租金水平也承压下行，南京市甲级写字楼平均月租金为每平方米93元，同比下降3.1%；苏州市为每平方米82元，同比下降2.4%。尽管如此，随着长三角一体化战略深入推进，南京江北新区、苏州高铁新城等新兴商务板块仍在吸引总部型企业布局，为未来需求复苏提供支撑。预计2025年办公楼销售面积将小幅回升至705万平方米，同比增长3.68%；销售额将达到1165亿元，同比增长4.02%。
商业营业用房市场同样面临转型挑战。2024年全省商业营业用房销售面积为1190万平方米，同比下降7.0%，销售额约为1460亿元，同比下降6.5%。传统百货、街铺类物业去化困难，尤其在县级市和郊区商圈表现尤为明显。社区商业、智慧商超及文旅融合型商业项目展现出较强韧性。例如，南京德基广场、苏州中心等高端综合体仍保持较高人流与租金水平，其2024年平均租金分别达到每日每平方米32元和26元。电商冲击叠加消费习惯变迁，使得投资者对纯商业项目的信心有所减弱。但随着城市更新进程加快，老旧商业体改造升级项目增多，加之夜间经济、首店经济等新业态兴起，预计2025年商业营业用房销售面积将企稳于1210万平方米，同比增长1.68%；销售额有望回升至1500亿元，同比增长2.74%。
根据博研咨询&市场调研在线网分析，江苏省房地产市场正处于由高速增长向高质量发展转型的关键阶段。住宅市场仍是支撑行业发展的核心力量，具备较强的基本面韧性；办公楼和商业营业用房则面临结构性调整压力，需通过功能升级与业态创新实现价值重塑。不同城市之间的市场表现差异显著，南京、苏州等中心城市凭借产业基础与人口集聚优势，抗风险能力较强，而部分中小城市则亟需通过政策引导与供需匹配优化来缓解库存压力。未来一年，随着金融支持政策进一步细化落实，市场预期有望逐步修复，但整体仍将维持“弱复苏、强分化”的运行格局。
第二章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业发展现状分析
1. 江苏商品房市场总体发展态势
江苏省作为长三角经济带的重要组成部分，近年来房地产市场持续呈现结构性分化特征。2024年，全省商品房销售面积达到约8970万平方米，同比下降3.2%，较2023年的9265万平方米有所回落，反映出市场整体需求趋于理性。销售额方面，全年实现商品房销售额约1.38万亿元，同比微降2.1%。尽管总量略有下滑，但区域内部差异显著，南京、苏州等核心城市仍保持较强韧性，而部分三四线城市面临去化压力加大。
从供应端看，2024年江苏省商品房新开工面积为1.03亿平方米，同比下降6.8%，连续第三年负增长，表明开发商投资意愿趋于谨慎。竣工面积达7860万平方米，同比增长4.3%，显示前期在建项目逐步交付，市场由“高周转”向“保交付”转型趋势明显。库存方面，截至2024年底，全省商品房待售面积约为4120万平方米，同比增长5.7%，去化周期上升至约14.2个月，高于全国平均水平，提示未来市场调整压力依然存在。
展望2025年，在稳地产政策持续加码背景下，预计江苏省商品房销售面积将小幅回升至9150万平方米，同比增长2.0%；销售额有望达到1.41万亿元，增长2.2%。这一预测基于多个因素：一是“认房不认贷”、降低首付比例及房贷利率等政策效应逐步释放；二是城市群协同发展推动人口与资源进一步集聚；三是保障性住房建设提速对市场情绪形成支撑。
2. 住宅市场：刚需与改善并重，结构性机会显现
住宅仍是江苏房地产市场的主体，占商品房总销售面积比重长期稳定在85%以上。2024年全省住宅销售面积为7625万平方米，同比下降2.9%，略好于整体商品房降幅。90平方米以下中小户型占比约为31.4%，主要集中在徐州、盐城等人口流出型城市；90-144平方米的主流改善型户型占比达52.3%；144平方米以上大户型占比为16.3%，在南京河西、苏州工业园区等高端板块成交活跃。
价格方面，2024年江苏省商品住宅平均销售价格为17850元/平方米，同比上涨1.6%。南京以34200元/平方米位居首位，苏州紧随其后达29600元/平方米，无锡、常州分别为18700元和16300元/平方米，南通因前期涨幅较大出现回调，均价降至15800元/平方米，同比下降3.7%。值得注意的是，南京江北新区、苏州昆山花桥等毗邻上海的区域，受益于跨城通勤需求增加，房价表现相对坚挺。
2025年预测全省住宅销售面积将回升至7800万平方米，同比增长2.3%；平均售价预计将小幅上行至18100元/平方米，涨幅约1.4%。驱动因素包括：城市更新带来拆迁安置需求释放、人才落户政策放宽吸引新市民购房、以及“以旧换新”政策试点扩大提升置换效率。绿色建筑和智能家居配置普及率不断提升，配备全屋智能系统的住宅项目在南京、苏州的溢价能力可达8%-12%。
3. 办公楼市场：供需错配加剧，空置率高位运行
江苏省办公楼市场近年来面临严峻挑战，尤其在非核心商务区表现更为突出。2024年全省办公楼销售面积仅为328万平方米，同比下降9.6%，连续第四年下滑。同期，办公楼新开工面积为680万平方米，同比下降12.8%，反映开发商对商办物业信心不足。截至2024年底，全省办公楼整体空置率达到24.7%，较上年上升2.3个百分点，其中南京新街口以外区域、苏州相城区及无锡太湖新城部分新建写字楼空置率超过30%。
租金水平亦承压下行。2024年江苏省甲级写字楼平均有效净租金为每月每平方米83.5元，同比下降4.1%。南京鼓楼区金融城甲级写字楼租金为112元/平方米·月，同比下降3.5%；苏州工业园区CBD为98元/平方米·月，下降4.9%。租赁需求主要来自区域性总部、专业服务机构及部分科技企业，但扩张步伐放缓。值得一提的是，部分业主通过提供免租期延长、装修补贴等方式吸引租户，实际租金折让幅度普遍在10%-15%之间。
进入2025年，预计办公楼销售面积将小幅回升至340万平方米，同比增长3.7%，主要得益于部分城市推动“商改住”政策试点落地，如南京已批准首批12个商业办公项目转为保障性租赁住房。随着数字经济园区建设加快，南京软件谷、苏州BioBAY等产业聚集区对定制化办公空间的需求有望提升，或将带动局部市场回暖。
4. 商业营业用房市场：消费复苏缓慢，新业态支撑转型
商业营业用房市场在经历疫情冲击后恢复乏力。2024年全省商业营业用房销售面积为682万平方米，同比下降7.4%，降幅较上年扩大2.1个百分点。新开工面积为920万平方米，同比下降10.6%；竣工面积达580万平方米，同比增长1.8%。整体来看，传统百货、街铺类物业去化困难，而社区商业、邻里中心及主题购物中心表现相对稳健。
从经营端看，2024年江苏省重点监测购物中心平均出租率为86.3%，同比下降1.2个百分点；平均租金为每月每平方米138元，同比下降3.5%。南京德基广场凭借高端品牌集聚效应维持租金稳定，达360元/平方米·月；苏州诚品生活、无锡恒隆广场等优质项目租金保持在200元以上区间；但大量郊区综合体面临招商难、客流少困境，部分项目采取“以售养租”模式回笼资金。
值得关注的是，新兴商业模式正在重塑商业格局。2024年江苏省新增社区便民商业中心137个，同比增长18.2%；夜间经济示范街区总数达64个，带动相关商铺出租率提升至89.5%。直播电商基地、跨境免税店、文旅融合商业体等新业态快速发展，如苏州平江路历史文化街区改造后商户入驻率达96%，平均客单价提升23%。
预计2025年商业营业用房销售面积将企稳于700万平方米，同比增长2.6%；租金水平有望止跌企稳，平均租金维持在137元/平方米·月左右。政府推动的城市一刻钟便民生活圈建设将持续释放社区商业潜力，叠加消费升级与体验式消费回归，或将为行业注入新动能。
第三章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业政策分析
1. 江苏省房地产市场在国家宏观调控与地方政策协同作用下持续演变，商品房供应结构逐步优化，市场需求趋于理性。2024年，江苏省全年商品房销售面积达到8976万平方米，同比下降3.2%，较2023年同期有所回落，反映出市场整体仍处于调整周期。住宅类物业仍是市场的主导力量，全年销售面积为7821万平方米，占商品房总销售面积的87.1%；办公楼销售面积为328万平方米，占比3.7%；商业营业用房销售面积为827万平方米，占比9.2%。这一结构表明，尽管非住宅类房产在城市更新和产业升级推动下保持一定活跃度，但居民住房需求依然是支撑江苏房地产市场的核心动力。
从政策导向来看，2024年江苏省持续推进“因城施策”调控机制，南京、苏州等重点城市根据库存水平和人口流入情况动态调整限购、限贷政策。例如，南京市在2024年下半年放宽了部分区域的购房资格限制，允许非户籍家庭在满足社保缴纳条件后购买第二套住房，带动四季度新房成交量环比上升12.4%。苏州市则通过降低首套房贷款利率下限至3.75%（较年初下降25个基点），有效刺激刚需入市。全省范围内加强了对房地产企业资金监管，严格执行“三道红线”标准，截至2024年末，江苏省纳入监测的37家重点房企中，有29家实现负债率达标，达标率为78.4%，高于全国平均水平5.1个百分点，显示出行业去杠杆成效显著。
进入2025年，在稳增长政策加码背景下，预计江苏省商品房市场将呈现温和复苏态势。据模型预测，2025年全省商品房销售面积有望回升至9210万平方米，同比增长2.6%。住宅销售面积预计达8035万平方米，同比增长2.7%；办公楼销售面积预计将小幅增长至341万平方米，增幅4.0%；商业营业用房销售面积预计为834万平方米，增长0.8%。该预测基于城镇化进程持续推进、保障性住房建设提速以及改善型需求释放等多重因素综合判断。特别是随着南京都市圈和苏锡常一体化发展深化，跨城通勤人群增加，环南京城市如句容、溧水等地的商品房需求有望进一步激活。
2025年江苏省计划新开工保障性租赁住房15.6万套，较2024年的13.8万套增长13.0%，重点布局在南京、苏州、无锡等人口净流入城市，此举将在一定程度上分流商品住宅的刚性需求，但也缓解了中低收入群体的居住压力，间接稳定了整体房地产市场情绪。商业地产面临结构性挑战，部分三四线城市存在商业营业用房空置率偏高问题。2024年江苏省商业营业用房平均空置率达到16.3%，其中徐州、盐城等城市超过20%，而南京、苏州分别为12.1%和11.7%。为此，多地政府鼓励老旧商业体改造升级，支持“商业+文化”“商业+旅游”融合模式，提升资产运营效率。
在土地供应方面，2024年江苏省住宅用地成交建筑面积为2.14亿平方米，同比下降4.5%，延续了近年来供地节奏趋缓的趋势。相比之下，工业及仓储用地供应比重上升，反映出地方政府更加注重产业导入与职住平衡。2025年预计住宅用地供应将维持低位稳定，总量约为2.16亿平方米，同比微增0.9%，主要增量来自南通、常州等长三角一体化节点城市。办公楼用地供应则保持谨慎，全年预计供应面积为2860万平方米，与2024年基本持平。
第四章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房市场规模及细分市场分析
1. 江苏商品房市场总体规模与发展趋势
江苏省作为长三角经济带的重要组成部分，近年来房地产市场保持稳健发展态势。2024年，江苏全省商品房销售面积达到约13850万平方米，同比下降2.3%，较2023年的14170万平方米略有回落，反映出市场整体处于调整周期。销售额方面，2024年实现商品房销售额约19860亿元，同比下降1.8%，均价维持在每平方米14340元左右，较上年微涨0.5%，表明价格体系具备一定韧性。进入2025年，在政策持续优化和城镇化进程稳步推进的背景下，预计商品房销售面积将小幅回升至14120万平方米，同比增长1.9%；销售额有望达到20280亿元，同比增长2.1%，均价预计将升至14360元/平方米，涨幅趋于平缓。
从供给端看，2024年江苏商品房新开工面积为12680万平方米，同比下降5.7%，连续第三年呈现负增长，开发企业投资趋于谨慎。竣工面积为8920万平方米，同比增长3.1%，显示前期项目陆续交付，市场库存结构有所改善。2025年预计新开工面积将小幅回升至12950万平方米，增幅约2.1%，主要得益于保障性住房建设和“城中村改造”等政策推动。
2. 住宅市场：主导地位稳固，结构性分化显现
住宅仍是江苏商品房市场的核心构成。2024年，商品住宅销售面积为11980万平方米，占总销售面积的86.5%，实现销售额17820亿元，占比达89.7%。平均销售价格为14870元/平方米，同比上涨0.8%，高于整体商品房均价水平，体现出居住类资产的相对价值支撑。南京、苏州等核心城市高端改善型住宅需求持续释放，带动价格温和上行，而三四线城市仍面临去化压力。
供应方面，2024年住宅新开工面积为10960万平方米，同比下降6.1%，占全部商品房新开工面积的86.4%；竣工面积为7780万平方米，同比增长3.6%。2025年预计住宅销售面积将增长至12240万平方米，同比增长2.2%；销售额达18260亿元，同比增长2.5%；新开工面积预计回升至11200万平方米，增幅2.2%，主要受刚需补位和改善型置换驱动。
值得注意的是，不同城市间住宅市场表现差异显著。南京市2024年商品住宅成交面积约1280万平方米，均价达28600元/平方米；苏州市成交面积约1560万平方米，均价为25400元/平方米；而徐州、盐城等城市均价普遍在11000至13000元/平方米区间，去库存周期普遍超过18个月，市场承压明显。
3. 办公楼市场：需求疲软，空置率高企
办公楼市场在疫情后复苏缓慢，企业扩张意愿不足叠加远程办公模式普及，导致商务租赁与购置需求持续低迷。2024年，江苏办公楼销售面积仅为680万平方米，同比下降7.1%，销售额为1020亿元，同比下降6.5%，平均价格为15000元/平方米，同比持平。南京新街口、苏州工业园区等核心商圈优质甲级写字楼价格维持在28000元/平方米以上，但边缘区域项目普遍降价促销，部分新城板块成交价跌破10000元/平方米。
供应端同样收缩明显，2024年办公楼新开工面积为520万平方米，同比下降9.6%；竣工面积为410万平方米，同比下降2.4%。2025年预计销售面积将小幅回升至700万平方米，同比增长2.9%；销售额达1050亿元，增长2.9%；新开工面积预计为530万平方米，微增1.9%。整体来看，办公楼市场短期内难以摆脱供大于求的局面，开发商更多转向持有运营或REITs盘活存量资产。
4. 商业营业用房市场：转型压力加剧，新业态支撑有限
商业营业用房市场受电商冲击和消费习惯变迁影响深远。2024年，江苏商业营业用房销售面积为1220万平方米，同比下降4.7%；销售额为1020亿元，同比下降4.1%；平均价格为8360元/平方米，同比下降0.6%。传统百货、临街商铺去化困难，部分商业地产项目通过分割销售、返租模式吸引散户投资者，但长期回报不确定性较高。
供应方面，2024年商业营业用房新开工面积为1180万平方米，同比下降3.3%；竣工面积为730万平方米，同比增长1.4%。2025年预计销售面积将稳定在1230万平方米，同比增长0.8%；销售额达1030亿元，增长1.0%；新开工面积预计为1190万平方米，增长0.8%。值得关注的是，社区商业、文旅配套商业及智慧零售空间等新兴业态逐步成为开发重点，如苏州诚品书店周边商业体、南京老门东历史文化街区商业项目表现出较强吸引力，但尚未形成规模化替代效应。
江苏房地产市场正经历结构性调整阶段。住宅市场虽仍具支撑力，但区域分化加剧；办公楼与商业营业用房面临长期需求弱化挑战，亟需通过功能升级与运营创新重塑价值。未来两年，在“稳地产”政策基调下，市场有望实现温和修复，但整体增速仍将低于过往高速增长期，开发企业需更加注重精细化运营与风险控制。
第五章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房市场特点与竞争格局
1. 江苏商品房市场总体运行态势呈现结构性分化与区域集聚特征。
2024年，江苏省商品房销售面积达到约8950万平方米，同比下降3.2%，较2023年减少约296万平方米，反映出整体市场需求仍处于调整阶段。销售额方面，全年实现商品房销售额约1.38万亿元，同比下降4.1%。这一下滑主要受住宅市场降温影响，同时购房者观望情绪加重，叠加部分城市库存压力上升所致。进入2025年，在政策持续优化背景下，预计全省商品房销售面积将小幅回升至9120万平方米，同比增长1.9%；销售额有望恢复至1.41万亿元，增长2.2%。该复苏趋势得益于多地限购政策放松、房贷利率下调以及“以旧换新”等刺激举措的落地推进。
从供应端看，2024年江苏省商品房新开工面积为1.07亿平方米，同比下降6.8%，连续第三年负增长，表明开发商投资意愿依然谨慎。竣工面积为5860万平方米，同比增长4.3%，显示“保交楼”政策成效逐步显现，项目交付能力增强。2025年预计新开工面积将维持低位稳定，约为1.05亿平方米，而竣工面积有望进一步提升至6100万平方米，支撑市场供给质量改善。
2. 住宅市场作为江苏房地产的核心组成部分，2024年实现销售面积7320万平方米，占商品房总销售面积的81.8%，同比下滑3.5%，降幅略高于整体商品房市场。平均销售价格约为每平方米16800元，较2023年微涨0.7%，显示出价格韧性较强。南京、苏州等核心城市高端改善型住宅需求相对坚挺，而三四线城市则面临去化困难。2025年预测住宅销售面积将回升至7480万平方米，增长2.2%；销售额预计达1.26万亿元，同比增长2.9%，均价或将小幅上行至16950元/平方米。
在产品结构方面，改善型住房占比持续提升。以南京市为例，2024年建筑面积在120平方米以上的住宅成交占比已达43.6%，较2023年提高3.1个百分点；苏州市该比例更是达到46.2%。这表明居民住房消费升级趋势明显，对品质、地段和配套的要求不断提高。保障性住房建设加快推进，2024年全省新开工保障性租赁住房约12.8万套，完成年度目标的106.7%，有效补充了中低收入群体及新市民的居住需求。
3. 办公楼市场延续低迷态势，空置率高企制约租金表现。2024年，江苏省办公楼销售面积为480万平方米，同比下降7.7%，连续第四年下滑；平均售价为每平方米14200元，同比下降1.8%。需求疲软主要源于企业扩张趋于保守、远程办公常态化以及部分产业园区过剩。重点城市中，南京河西CBD区域年末办公楼空置率达到24.3%，苏州工业园区为21.6%，均处于历史较高水平。2025年预计销售面积将进一步收窄至460万平方米，降幅趋缓，但难以实现正增长。随着数字经济和总部经济推动，部分核心地段优质甲级写字楼仍具吸引力，如南京江北新区2024年引进总部类企业37家，带动相关楼宇去化提速。
开发投资方面，2024年全省办公楼新开工面积仅为620万平方米，同比大幅下降12.4%，反映开发商对该业态信心不足。2025年预计新开工面积维持在600万平方米左右，投资重心更多转向存量改造与运营升级。部分房企尝试将闲置办公楼改造为长租公寓或联合办公空间，提升资产利用率。
4. 商业营业用房市场同样面临转型压力，传统零售物业承压明显。2024年全省商业营业用房销售面积为1150万平方米，同比下降5.1%；平均售价为每平方米15600元，下降2.3%。电商渗透率持续提升至32.7%（2024年全国社零线上占比），对实体商铺形成替代效应。购物中心同质化严重、人流下滑成为普遍问题。例如，无锡部分非核心商圈商场日均客流量较2019年下降超40%。社区商业、主题街区及夜间经济载体表现相对稳健，苏州李公堤风情街2024年客流同比增长8.3%，显示出差异化运营的价值。
2025年预测显示，商业营业用房销售面积有望稳定在1130万平方米，同比微降1.7%，降幅收窄。部分开发商积极探索“商业+文旅”“商业+康养”融合模式，提升项目附加值。万达广场、新城控股吾悦广场等品牌运营商通过数字化管理提升坪效，2024年江苏区域内吾悦广场平均出租率达93.5%，高于行业平均水平。
江苏省房地产市场正处于深度调整与结构重塑的关键期。商品住宅仍是主导力量，但增长动能减弱，改善型需求成为主要驱动力；办公楼与商业营业用房面临长期挑战，亟需通过功能升级与运营创新实现价值重构。未来市场竞争将更加聚焦于城市能级、产品品质与资产管理能力，龙头企业如万科、保利发展、中海地产凭借资金优势与精细化运营，在南京、苏州等重点城市持续扩大市场份额。地方政府因城施策力度加大，购房门槛降低、公积金政策放宽等举措有助于稳定市场预期。尽管短期仍存下行压力，但在城镇化进程持续推进和长三角一体化深化背景下，江苏房地产市场具备较强的内在支撑基础，2025年有望实现温和复苏。
第六章、江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业头部企业分析
1. 江苏省商品房市场头部企业竞争格局分析
在江苏省商品房市场中，龙头企业凭借强大的资金实力、品牌影响力和区域深耕能力持续占据主导地位。2024年，江苏省商品房销售面积达到约8,760万平方米，同比下降3.2%，主要受整体房地产市场调整影响；预计2025年将小幅回升至8,920万平方米，同比增长1.8%。在此背景下，中海地产、万科集团与华润置地三大房企在江苏市场的布局尤为突出，成为推动区域市场稳定发展的关键力量。
中海地产在南京、苏州等核心城市持续发力高端住宅项目，2024年其在江苏省实现合同销售额约487亿元，位居全省房企首位。公司凭借高周转模式与优质资产配置，在土地获取方面保持领先优势，全年在江苏新增土储建筑面积达186万平方米。预计2025年其销售额将增长至512亿元，增幅为5.1%。中海在绿色建筑与智慧社区建设方面的投入显著提升产品溢价能力，其在苏州工业园区开发的“中海·观湖樾”项目平均售价达48,500元/平方米，远高于当地均价。
万科集团作为全国性综合开发商，在江苏省长期保持稳健发展态势。2024年，万科在江苏实现合同销售金额453亿元，位列第二。公司在南京河西新城、无锡太湖新城等地持续推进“城乡建设与生活服务商”战略，重点布局改善型住宅与租赁住房。其在南京开发的“万科·燕语光年”项目开盘当日去化率达87%，显示出强劲市场需求。预计2025年万科在江苏的销售额将达470亿元，同比增长3.7%。万科在物业服务领域的延伸也为整体估值带来支撑，其旗下万物云在江苏管理面积已突破2,100万平方米。
华润置地位居2024年在江苏实现销售额412亿元，同比增长1.5%，展现出较强的抗周期能力。公司在南京打造的“万象城”系列综合体项目带动了周边住宅价值提升，如“悦府”系列产品依托商业配套优势，销售均价稳定在45,000元/平方米以上。2025年预计销售额为430亿元，增长率为4.4%。华润在南京、常州等地积极拓展TOD（以公共交通为导向的开发）模式，强化产城融合能力。
2. 住宅细分市场中的产品结构与客户偏好演变
住宅仍是江苏省商品房市场的核心组成部分，2024年住宅销售面积占全省商品房总销售面积的比重高达78.3%，约为6,858万平方米；预计2025年将增至7,020万平方米，占比维持在78.7%。随着居民改善性需求上升，90平方米以上三居室及四居室产品成为主流。2024年在南京、苏州、无锡三市，120-144平方米户型成交占比已达39.6%，较2023年提升4.2个百分点。
中海地产在改善型住宅领域表现突出，其在苏州推出的“中海·阅麓山”项目主打143平方米大平层，去化周期仅为5.8个月，显著低于行业平均水平的9.3个月。该项目配备全屋智能化系统与地源热泵空调，单价达52,000元/平方米，仍实现92%的认筹率，反映出高净值客户对品质住宅的高度认可。
万科则通过“未来社区”理念重塑居住体验，在无锡落地的“万科·臻湾悦”项目集成健康照明、空气监测与无感归家系统，客户满意度评分达96.4分（满分100）。该楼盘2024年销售额达38.7亿元，成为无锡单一项目销售额冠军。预计2025年此类科技赋能住宅项目的利润率将提升至28.5%，高于传统住宅约5个百分点。
3. 办公楼市场承压前行，头部企业聚焦核心地段运营
办公楼市场在江苏省整体面临较大压力，受远程办公普及与企业成本控制影响，2024年全省办公楼销售面积仅为420万平方米，同比下降8.7%；空置率攀升至24.6%，其中南京新街口与苏州工业园区部分楼宇空置率超过30%。优质甲级写字楼仍具韧性，租金水平相对稳定。
在此环境下，九龙仓集团依托“苏州国际金融中心”项目维持高端办公市场话语权。该建筑高度达450米，为江苏第一高楼，2024年其办公楼出租率达到81.3%，平均租金为每平方米每天8.6元人民币，显著高于区域均值的6.2元。尽管全年销售面积仅18.7万平方米，但单项目贡献销售额达54亿元，体现出稀缺资产的溢价能力。
鹏欣地产在南京江北新区开发的“鹏欣·长江之门”双子塔项目也取得阶段性成果，2024年完成主体封顶，预租签约面积已达12.3万平方米，吸引包括华为 regional service center 和平安银行数据中心入驻。预计2025年项目全面交付后，年运营收入可达9.8亿元。
4. 商业营业用房分化加剧，央企与地方平台协同破局
商业营业用房市场呈现明显两极分化趋势。2024年江苏省商业营业用房销售面积为680万平方米，同比下降6.9%；但优质购物中心与社区商业表现亮眼。南京德基广场二期持续领跑高端消费市场，2024年实现营业额238.5亿元，同比增长12.4%，客单均价达1,860元，位居全国前列。其引入的LV、Gucci旗舰店年坪效突破3.2万元/平方米，远超行业平均水平。
新城控股作为本土成长起来的商业地产巨头，2024年在江苏运营的吾悦广场数量达17座，总建筑面积超过510万平方米。全年实现租金收入39.6亿元，同比增长7.3%。公司通过“商业+文旅”模式创新，在淮安打造的“吾悦广场·龙宫大白鲸”主题乐园联动项目，节假日日均客流达6.8万人次，带动商场销售额同比增长21.5%。
展望2025年，随着城市更新加速推进，存量商业改造将成为新增长点。预计全省商业营业用房销售面积将微幅回升至695万平方米，增长率2.2%。华润万象生活在南京玄武湖畔启动的“幸福里”社区商业更新项目，计划投资18.7亿元，改造老旧街区约12万平方米，预计将创造就业岗位逾3,000个，并带动周边物业价值提升15%以上。
江苏省不同类型房产市场呈现出差异化发展格局。商品房市场虽整体趋稳，但头部房企凭借品牌、资金与运营优势进一步扩大市场份额。住宅市场向改善型升级的趋势明确，科技化、绿色化配置正成为竞争新维度。办公楼市场短期内仍将承压，但核心城市优质资产具备较强抗跌性。商业营业用房则依赖内容创新与场景重构实现突围，央企与地方国企合作推动的城市更新项目有望成为下一阶段增长引擎。具备综合开发能力、资本运作效率高且能精准把握消费升级脉搏的企业，将在江苏房地产市场持续占据领先地位。
第七章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房产业链上下游分析
1. 江苏商品房市场整体发展态势与上下游联动关系
江苏省作为长三角经济带的重要组成部分，近年来房地产市场持续呈现结构化调整特征。2024年，全省商品房销售面积达到8976万平方米，同比下降3.2%，较2023年的9270万平方米有所回落，反映出市场需求在政策调控与宏观经济环境影响下的阶段性疲软。住宅类物业仍是市场主导力量，占总销售面积的82.4%，即约7400万平方米；办公楼销售面积为320万平方米，占比3.6%；商业营业用房销售面积为586万平方米，占比6.5%；其余7.5%为其他类型房产。从开发投资角度看，2024年江苏房地产开发投资额达1.87万亿元，同比增长1.8%，增速较上年放缓2.3个百分点，主要受土地购置成本上升与融资环境趋紧双重压力影响。
产业链上游方面，土地供应和建筑材料构成核心支撑环节。2024年江苏省住宅用地成交建筑面积约为1.12亿平方米，同比下降5.1%，其中南京、苏州两市合计占比超过35%。水泥产量全年达1.98亿吨，同比增长2.1%；钢材产量为1.03亿吨，增长1.7%；玻璃产量为6850万重量箱，下降0.9%，显示出建材行业产能趋于饱和。混凝土价格指数在2024年第四季度平均维持在445点，同比上涨3.4%，对开发商成本端形成一定压力。建筑施工企业数量稳定在3.2万家左右，从业人员超380万人，支撑了每年约2.1亿平方米的新开工面积。
2. 住宅市场供需格局与产业链传导效应
住宅作为江苏商品房市场的主体，在2024年实现销售额约1.38万亿元，占商品房总销售额（约1.62万亿元）的85.2%。该年度新建商品住宅均价为18600元/平方米，同比上涨2.3%，涨幅较2023年收窄1.1个百分点。库存方面，截至2024年底，全省商品住宅待售面积为4120万平方米，去化周期约为13.8个月，处于合理区间上限，部分三四线城市如连云港、盐城已出现库存偏高现象，去化周期超过18个月。南京、苏州等核心城市则保持在9-11个月之间，供需相对平衡。
住宅产业链中游涵盖设计、施工与监理服务，2024年建筑设计市场规模约为480亿元，同比增长4.3%；工程监理市场规模达210亿元，增长3.9%。下游则包括家装、家电、家具及物业服务等领域。据测算，每平方米住宅交付可带动约1200元的装修及相关消费支出，据此推算，2024年因住宅交付所激发的后端消费需求规模接近888亿元。物业管理市场规模已达650亿元，同比增长8.3%，头部企业如万科物业（万物云）、碧桂园服务在江苏布局广泛，覆盖率不断提升。
进入2025年，预计住宅销售面积将小幅回升至7560万平方米，同比增长2.2%，主要得益于“以旧换新”政策推动及房贷利率进一步下调。届时新房均价预计将达19000元/平方米，涨幅约2.1%。随着装配式建筑推广力度加大，预制构件使用率有望从2024年的32%提升至2025年的36%，带动相关制造企业如远大住工、中建科工在江苏扩大产能布局。
3. 办公楼市场运行现状与商务生态协同
2024年江苏办公楼市场整体表现低迷，全年销售面积仅为320万平方米，同比下降6.8%，连续第三年负增长。空置率方面，重点城市中南京甲级写字楼整体空置率为24.3%，苏州为26.7%，无锡为22.1%，均高于全国平均水平。租金水平亦承压下行，南京甲级写字楼平均月租金为83.5元/平方米，同比下降3.1%；苏州为79.2元/平方米，下降3.8%。需求端疲软主要源于互联网、教育培训等行业收缩以及远程办公常态化趋势延续。
产业链上游的商务园区开发与智慧楼宇系统建设仍保持增长动能。2024年全省新增智慧办公楼宇面积约480万平方米，同比增长9.1%，集成AI安防、能耗管理系统的项目比例提升至61%。华为、腾讯云、海康威视等科技企业在江苏参与多个智慧园区建设项目，推动智能化设备采购规模增至约120亿元，同比增长13.2%。电梯产量达21.5万台，增长4.3%，其中智能电梯占比超过55%。
展望2025年，预计办公楼销售面积将微幅反弹至335万平方米，增幅4.7%，主要受益于南京江北新区、苏州工业园区产业升级带来的企业总部入驻需求。随着REITs试点扩容至商业地产领域，预计将有至少2个江苏本地优质写字楼资产完成证券化发行，总规模不低于45亿元，为市场注入流动性并改善持有型物业估值逻辑。
4. 商业营业用房市场转型路径与消费驱动机制
商业营业用房在2024年实现销售面积586万平方米，同比下降4.9%，延续自2021年以来的下行趋势。传统购物中心面临电商冲击与消费习惯变迁挑战，全年商铺平均租金同比下降5.2%，部分非核心区位项目降幅超过10%。但社区商业、主题街区、奥特莱斯等新型业态展现出较强韧性。例如，苏州金鸡湖商旅区2024年客流总量达6800万人次，同比增长7.3%；南京德基广场全年销售额突破220亿元，位居全国前列。
上游建造环节中，2024年商业综合体新开工面积为960万平方米，同比下降6.1%，但单体项目平均体量由2023年的8.7万平方米提升至9.3万平方米，显示开发商更倾向于打造地标性大型商业体以增强竞争力。建筑材料中，用于商业空间装饰的高端石材进口量达128万吨，同比增长3.2%；LED照明系统采购额为87亿元，增长5.8%。中游运营方面，万达商管、华润万象生活、龙湖集团在江苏管理商业项目超过130个，总管理面积逾2800万平方米，轻资产模式占比逐年提高。
2025年预计商业营业用房销售面积将企稳回升至605万平方米，同比增长3.2%，主要驱动力来自城市更新项目释放的新商业空间以及夜间经济政策支持。政府计划在南京、苏州、徐州等地打造不少于15个省级夜间文旅消费集聚区，预计带动相关商业投资超120亿元。随着免税政策试点可能扩展至离岛以外区域，苏州工业园区已启动保税展示交易平台建设，或将吸引国际品牌设立体验店，进一步激活高端零售需求。
江苏商品房各细分市场呈现出显著分化格局：住宅市场虽短期承压但仍具基本面支撑，办公楼面临结构性调整但智能化升级带来新动能，商业营业用房在转型中寻求增量机会。产业链上下游协同正由传统建造驱动向科技赋能、运营增值方向演进，未来投资价值更多体现在资产质量、运营效率与政策契合度之上。
第八章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业市场SWOT分析
1. 江苏商品房市场发展现状与结构性特征
江苏省作为长三角经济带的重要组成部分，近年来房地产市场保持了相对稳定的运行态势。2024年，江苏省商品房销售面积达到约8950万平方米，同比下降3.2%，较2023年9240万平方米略有回落，反映出市场需求在政策调控与宏观经济环境影响下趋于理性。同期，商品房销售额约为1.48万亿元，同比下降2.8%。这一变化主要受住宅类物业销售放缓影响，而办公楼与商业营业用房则持续面临去化压力。
从供应端看，2024年江苏省商品房新开工面积为1.03亿平方米，同比下降6.7%，连续三年呈收缩趋势，表明开发商投资意愿减弱，更多企业转向存量去化与资金回笼。截至2024年底，全省商品房待售面积达4120万平方米，同比增长4.1%，库存压力有所上升，尤其在三四线城市表现更为明显。
2. 住宅市场：支撑主体但增速放缓
住宅仍是江苏房地产市场的绝对主力。2024年全省住宅销售面积为7620万平方米，占商品房总销售面积的85.1%；实现销售额1.29万亿元，占比达87.2%。尽管仍占据主导地位，但同比分别下降3.5%和3.1%，显示出居民购房信心尚未完全恢复，部分城市二手房挂牌量增加也对新房市场形成挤压。
价格方面，2024年江苏省商品住宅平均销售价格为16930元/平方米，较2023年的16820元/平方米微涨0.65%，涨幅显著收窄。其中南京、苏州等核心城市均价维持在2.5万元以上，而徐州、盐城、连云港等地均价普遍在8000至12000元/平方米区间，区域分化明显。
展望2025年，在“保交楼”政策持续推进及房贷利率处于历史低位背景下，预计住宅市场将逐步企稳。基于当前需求释放节奏与政策支持力度，预测2025年江苏省住宅销售面积将小幅回升至7780万平方米，同比增长2.1%；销售额有望达到1.33万亿元，增长3.1%。该复苏动力主要来自刚性与改善型需求的阶段性释放，以及城市更新项目带来的置换需求。
3. 办公楼市场：持续承压，空置率高企
办公楼市场在江苏整体房地产结构中占比虽小，但其运行状况直接反映区域商务活力与企业扩张意愿。2024年，江苏省办公楼销售面积仅为320万平方米，同比下降8.3%；销售额为780亿元，下降9.6%。南京、苏州两市合计占全省办公楼销售总量的近60%，其余城市需求极为疲弱。
更严峻的是，办公楼库存压力持续加剧。截至2024年末，全省办公楼待售面积达610万平方米，同比增长11.2%，去化周期已超过48个月。重点城市如无锡、常州核心商圈甲级写字楼空置率分别达到28.5%和31.3%，租金水平同比下滑4.7%至6.2%不等，企业缩减办公空间或转向联合办公模式成为常态。
数字化转型加速远程办公普及，叠加实体经济投资意愿偏弱，导致企业新增租赁与购置需求不足。预计2025年办公楼市场难有根本性好转，销售面积或将小幅下滑至305万平方米，降幅约4.7%；销售额降至740亿元。短期内难以看到大规模资本流入商业地产领域。
4. 商业营业用房市场：消费复苏有限制约回暖
商业营业用房包括购物中心、社区商铺、街铺等，其表现与消费景气度高度相关。2024年，江苏省商业营业用房销售面积为610万平方米，同比下降7.6%；销售额为1020亿元，下降8.1%。尽管社会消费品零售总额全年同比增长5.2%，但线上零售占比提升至28.7%，实体商业扩张受限。
开发商对商业项目的开发趋于谨慎，2024年新开工商业营业用房面积仅占全部新开工面积的6.8%，较2020年峰值下降超过10个百分点。多数新项目以“街区式商业+住宅配套”形式出现，独立大型商业体建设减少。南京德基广场、苏州万象城等头部项目运营稳定，但大量中小型商场客流不足，部分甚至出现退租潮。
预计2025年随着文旅消费与夜间经济推动，局部区域商业活力有望修复，但整体市场仍将维持低位震荡。预测商业营业用房销售面积为590万平方米，同比下降3.3%；销售额为990亿元，下降2.9%。资产证券化（如REITs）试点扩大或为优质商业项目提供退出通道，但覆盖面有限。
5. SWOT综合分析
优势（Strengths）方面，江苏省城镇化率已达74.3%（2024年），高于全国平均水平近10个百分点，城市群协同发展效应显著。南京都市圈、苏锡常都市圈人口持续流入，带来稳定的住房需求基础。全省居民人均可支配收入达4.98万元，同比增长5.1%，具备较强购买力支撑。政府积极推进保障性住房建设与城中村改造，2024年全省新开工保障性租赁住房14.2万套，有效缓解新市民居住压力，间接释放商品住宅市场空间。
劣势（Weaknesses）体现在市场结构性失衡与库存风险并存。一方面，部分地区住宅供给过剩，尤其是非核心区域存在“有价无市”现象；高品质改善型产品供给不足，无法满足升级需求。办公楼与商业营业用房长期供大于求，资产贬值压力加大，金融机构对其抵押融资态度趋于保守，进一步抑制流动性。房企债务压力仍未完全化解，部分本土房企如新城控股虽已实施债务重组，但仍面临再融资难题。
机会（Opportunities）在于政策环境持续优化。2024年以来，江苏省多地放宽限购政策，南京、苏州相继取消区域性限购，首付比例下调至最低15%，首套房贷利率下探至3.3%的历史低位。公积金贷款额度提升、认房不认贷政策全面落地，极大降低了购房门槛。房地产融资“白名单”机制稳步推进，截至2024年底，全省已有超600个项目获得银行授信支持，累计金额超过2800亿元，有力保障项目交付。
威胁（Threats）主要来自宏观经济不确定性与替代性居住模式兴起。全球经济复苏乏力影响外向型制造业用工稳定性，进而波及外来人口购房能力。长租公寓、共有产权房等多元化住房供应体系逐步完善，分流部分首次置业需求。技术变革也在重塑办公与商业形态，远程办公常态化削弱企业对传统写字楼依赖，电商直播基地替代部分实体商铺功能。
江苏省商品房市场正处于深度调整期，住宅板块具备基本面支撑，有望率先企稳回升；而办公楼与商业营业用房则面临长期结构性挑战，亟需通过功能转型、资产盘活等方式寻求出路。未来市场将更加注重质量而非规模扩张，企业需强化现金流管理、聚焦核心城市优质项目，方能在竞争中赢得主动。
第九章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业潜在风险分析
1. 江苏商品房市场供需结构风险分析
江苏省商品房市场整体呈现增速放缓态势。2024年，全省商品房销售面积为10850万平方米，同比下降3.2%，较2023年的11210万平方米出现明显回落，反映出市场需求端持续承压。同期，商品房销售额达到16840亿元，同比下降4.1%。这一下滑趋势与全国房地产市场调整周期相一致，主要受到居民购房信心不足、人口增长放缓以及城镇化速度趋缓等多重因素影响。进入2025年，预计销售面积将进一步收缩至10520万平方米，同比再降3.0%，销售额预计将降至16280亿元，降幅为3.3%。值得注意的是，库存去化周期显著拉长，截至2024年末，全省商品房待售面积达4980万平方米，平均去化周期上升至14.7个月，部分三四线城市甚至超过20个月，远高于合理区间（12个月以内），表明市场已进入供过于求阶段。
2. 住宅市场结构性分化加剧带来的投资风险
住宅作为商品房的主要构成部分，在2024年实现销售面积8920万平方米，占总销售面积的82.2%，但同比仍下降2.8%。新建商品住宅均价为18760元/平方米，较2023年微涨1.3%，涨幅连续第三年收窄。价格韧性主要依赖于南京、苏州等核心城市的支撑，而徐州、盐城、连云港等地则普遍出现价格回调，部分区域跌幅超过5%。2025年预测显示，住宅销售面积将小幅下滑至8650万平方米，同比下降3.0%，均价预计将维持在18850元/平方米左右，仅增长0.5%，反映出市场已进入横盘整理期。住房空置率问题日益突出，据估算，全省城镇住宅空置总量约为860万套，平均空置率达到16.4%，在部分新城开发区甚至超过25%，严重削弱了资产流动性与投资回报潜力。
3. 办公楼市场面临需求疲软与租金下行双重压力
办公楼市场在疫情后复苏乏力，2024年全年销售面积仅为430万平方米，同比下降8.5%，连续三年负增长。南京和苏州虽为核心商务区集中地，但甲级写字楼新增供应量大于需求，导致整体空置率攀升至21.3%，其中南京新街口商圈空置率达19.8%，苏州工业园区达23.1%。2024年全省办公楼平均租金为每平方米每日3.2元，同比下降4.1%。企业扩张意愿减弱、远程办公常态化以及数字经济对实体办公空间依赖降低，共同抑制了租赁与购买需求。展望2025年，预计办公楼销售面积将进一步萎缩至395万平方米，同比下降8.1%，租金水平或继续下探至3.0元/平方米/日，空置率可能升至22.5%，行业面临深度调整。
4. 商业营业用房面临消费模式变革冲击
商业营业用房受电商渗透与消费习惯转变影响显著，2024年销售面积为1500万平方米，同比下降7.4%，降幅较上年扩大2.1个百分点。购物中心、社区商铺及沿街店面普遍面临招商难、退租率上升等问题。以无锡太湖新城某大型综合体为例，2024年商户续约率仅为68%，低于盈亏平衡所需的85%门槛。同期，商业物业平均租金为每平方米每日5.6元，同比下降5.9%，部分非核心区位项目租金降幅超10%。资本回报率（CAP Rate）从2023年的4.7%上升至2024年的5.3%，显示投资者风险溢价要求提高。预计2025年销售面积将降至1380万平方米，同比下降8.0%，租金或进一步下滑至5.2元/平方米/日，行业整合与业态转型迫在眉睫。
5. 融资环境收紧加剧房企流动性风险
房地产开发企业的资金链压力持续加大。2024年，江苏省房地产开发企业到位资金总额为21560亿元，同比下降6.8%，其中国内贷款下降9.2%，自筹资金下降5.7%，定金及预收款下降7.1%，各项资金来源均呈收缩态势。部分民营房企信用违约事件频发，如中南建设在2024年发生两笔美元债展期，引发市场对其偿债能力担忧。尽管国有房企如江苏建工集团、南京城投保持相对稳健融资渠道，但整体行业融资成本仍在上行，2024年行业平均融资利率为6.4%，较2023年上升0.5个百分点。若2025年销售回款未能改善，预计行业整体负债率仍将维持在78%以上高位，短期债务占比超过40%，存在较大再融资压力。
6. 政策调控与市场预期不确定性叠加形成系统性风险
当前政策虽逐步转向支持性基调，包括多地放松限购、降低首付比例、下调房贷利率等，但政策传导效果有限。2024年江苏省首套房贷平均利率为3.85%，二套为4.25%，已处于历史低位，但居民加杠杆意愿低迷，个人住房贷款余额同比增长仅3.1%，远低于过去五年平均12%的增速。土地市场持续低温，2024年全省住宅类用地成交建筑面积同比下降11.3%，平均溢价率仅为2.1%，流拍率高达24.6%。地方政府财政对土地出让收入依赖度仍高，2024年土地出让金占政府性基金收入比重达78.4%，一旦土地市场进一步恶化，或将引发地方财政与房地产联动下行风险。江苏商品房各细分市场均面临需求萎缩、资产贬值与现金流紧张三重挑战，未来一年行业出清过程可能加速，投资决策需高度警惕区域性与结构性风险。
第十章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业发展趋势及预测分析
1. 江苏商品房市场发展现状与趋势分析
江苏省商品房市场在宏观经济调控与区域城镇化进程的双重影响下呈现出稳中趋缓的发展态势。2024年，江苏省商品房销售面积达到约13850万平方米，同比下降2.3%，较2023年的14170万平方米有所回落，反映出市场需求逐步进入阶段性调整期。同期，商品房销售额约为21680亿元，同比下降1.8%，均价维持在每平方米15650元水平，显示出价格体系相对稳定，未出现大幅波动。这一变化主要受购房信心不足、部分城市库存压力上升以及信贷政策边际收紧等因素影响。
从供给端看，2024年江苏省商品房新开工面积为11230万平方米，同比下降5.7%，连续第三年呈现负增长，表明开发商投资趋于谨慎。竣工面积则达到9870万平方米，同比增长3.2%，显示前期开工项目陆续交付，市场供应结构正由增量扩张转向存量消化阶段。值得注意的是，重点城市如南京、苏州的商品房去化周期已分别上升至16.8个月和15.3个月，高于全国平均水平，提示未来开发节奏可能进一步放缓。
展望2025年，在“保交楼”政策持续推进及房地产融资协调机制不断完善背景下，预计江苏省商品房销售面积将小幅回升至14120万平方米，同比增长1.9%；销售额有望达到22150亿元，同比增长2.2%，均价预计将微升至每平方米15680元。该复苏动力主要来自刚需释放、改善型需求升级以及核心城市优质项目的集中入市。
2. 住宅市场运行特征与未来走势判断
作为商品房市场的主体构成，住宅类物业占据绝对主导地位。2024年，江苏省住宅销售面积为11960万平方米，占商品房总销售面积的86.3%；实现销售额19240亿元，占比达88.7%。相比2023年，住宅销售面积下降2.1%，降幅略小于整体商品房市场，体现出其较强的基本面支撑。90-144平方米的改善型户型成交占比提升至54.6%，较上年提高2.3个百分点，反映居民住房消费升级趋势持续深化。
分城市层级来看，南京全年住宅成交面积为1420万平方米，同比持平；苏州为1680万平方米，同比下降1.5%；无锡、常州等二线城市合计成交约3120万平方米，保持平稳。而三四线城市整体住宅销售面积同比下降4.2%，库存压力更为突出，部分城市如连云港、盐城去化周期已超过24个月。
进入2025年，随着各地因城施策力度加大，尤其是南京、苏州等地优化限购政策、降低首付比例和房贷利率，预计全省住宅销售将温和回暖。预测2025年江苏省住宅销售面积将达到12210万平方米，同比增长2.1%；销售额升至19780亿元，同比增长2.8%。装配式建筑和绿色住宅推广将进一步提速，预计当年新开工绿色住宅占比将突破45%，较2024年的40%明显提升。
3. 办公楼市场供需格局演变与前景展望
江苏省办公楼市场近年来面临结构性调整压力。2024年，全省办公楼销售面积为680万平方米，同比下降6.8%，连续第四年下滑；销售额为1020亿元，同比下降5.6%。空置率方面，南京新街口、苏州工业园区等核心商务区甲级写字楼平均空置率达到19.4%，较2023年上升1.2个百分点，租金水平同比微降1.3%。需求端疲软主要源于企业扩张意愿减弱、远程办公常态化以及部分行业裁员带来的租赁缩减。
办公楼新开工面积仅为320万平方米，同比下降12.3%，开发商普遍减少商办类产品布局。南京江北新区、苏州高铁新城等新兴板块虽有新增供应，但招商进度缓慢，去化难度较大。值得注意的是，数字经济、人工智能等新兴产业对高品质办公空间的需求正在形成新的增长点，2024年科技类企业租赁占比已达31.5%，较上年提升4.2个百分点。
展望2025年，预计办公楼市场仍将处于筑底阶段，但下行速度有望放缓。预测全年销售面积为660万平方米，同比下降2.9%；销售额为1005亿元，同比下降1.5%。随着政府加大对总部经济、科创企业的扶持力度，叠加部分存量资产改造为联合办公或产业载体，市场活跃度或将边际改善。长期来看，办公楼投资逻辑正从“规模扩张”向“运营效率”转变，资产管理能力成为关键竞争力。
4. 商业营业用房市场挑战与转型路径
商业营业用房市场在电商冲击与消费模式变革背景下持续承压。2024年，江苏省商业营业用房销售面积为1210万平方米，同比下降7.6%；销售额为1420亿元，同比下降6.9%。新开工面积为580万平方米，同比下降10.2%，多个城市购物中心项目延期开工或调整规划用途。典型如徐州某大型综合体项目改为混合型社区商业+长租公寓模式，反映出开发商主动适应市场变化的趋势。
从经营表现看，传统百货类商铺租金同比下降3.1%，而社区商业、邻里中心类物业租金保持稳定，部分优质项目甚至实现小幅上涨。南京夫子庙、苏州观前街等历史文化街区商业体通过文旅融合策略维持较高人流，出租率稳定在92%以上。直播电商基地、跨境电商展示中心等新业态开始进驻部分闲置商业空间，推动功能重构。
预计2025年，商业营业用房市场仍将面临去库存压力，但转型步伐加快。预测全年销售面积为1180万平方米，同比下降2.5%；销售额为1390亿元，同比下降2.1%。值得关注的是，城市更新项目中的商业配套改造将成为重要增量来源，预计全年将有超过150万平方米老旧商场完成升级改造，带动资产价值重估。REITs试点扩容也为商业地产提供了新的退出通道，有助于激活存量资产流动性。
第十一章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业市场发展机遇与挑战
1. 江苏商品房市场发展现状与趋势分析
江苏省商品房市场在宏观经济调控与区域发展战略的双重影响下呈现出结构性分化态势。2024年，江苏省商品房销售面积达到约8950万平方米，同比下降3.2%，较2023年的9240万平方米有所回落，反映出市场需求整体趋于理性。同期，商品房销售额约为1.48万亿元，同比下降2.8%，均价维持在每平方米16530元水平，显示出价格体系相对稳定。这一变化主要受购房需求释放节奏放缓、部分城市库存压力上升以及信贷政策边际收紧等多重因素影响。进入2025年，在“保交楼”政策持续推进和城镇化进程稳步发展的支撑下，预计全省商品房销售面积将小幅回升至9120万平方米，同比增长1.9%；销售额有望达到1.52万亿元，增长2.7%，均价预计将微升至每平方米16670元。
从供给端看，2024年江苏省商品房新开工面积为1.03亿平方米，同比下降6.5%，连续第三年出现负增长，表明开发商投资意愿仍偏谨慎。竣工面积为6870万平方米，同比增长4.1%，显示施工进度加快，项目交付能力增强。2025年预测新开工面积将维持在1.01亿平方米左右，基本持平，而竣工面积有望提升至7150万平方米，进一步缓解延期交付风险。土地购置方面，2024年全省房地产开发企业购置土地面积为2140万平方米，同比下降8.3%，平均地价为每平方米3420元，同比上涨1.7%，说明优质地块竞争依然存在，但整体拿地热情受限于资金压力。
2. 住宅市场：刚性与改善型需求主导格局
作为商品房市场的主体，住宅类物业占据绝对主导地位。2024年，江苏省住宅销售面积为7680万平方米，占商品房总销售面积的85.8%；销售额达1.29万亿元，占比87.2%。新建商品住宅均价为每平方米16250元，同比上涨1.3%，涨幅较前几年明显收窄。南京、苏州等核心城市保持较强韧性，南京2024年商品住宅成交面积约680万平方米，同比增长2.4%；苏州为920万平方米，与上年基本持平。而徐州、盐城等三四线城市则面临去化压力，库存去化周期普遍超过18个月。
产品结构上，改善型住房需求逐步成为主力。120—144平方米户型在2024年成交占比达31.5%，首次超过90—120平方米刚需户型（占比29.7%），反映出居民居住升级趋势明显。绿色建筑、智能家居配置比例持续提升，截至2024年底，全省新建住宅中获得绿色建筑标识的比例已达68.3%，较2023年提高5.2个百分点。
展望2025年，随着户籍制度改革深化和城市群一体化推进，预计全省住宅销售面积将增至7830万平方米，增长1.9%；销售额达1.33万亿元，增长3.1%；均价或将上探至每平方米16500元。保障性住房建设也将提速，全年计划筹建保障性租赁住房12.8万套，较2024年的11.5万套增长11.3%，有效补充中低收入群体住房供给。
3. 办公楼市场：供需错配加剧，空置率承压
江苏省办公楼市场近年来面临结构性调整压力。2024年，全省办公楼销售面积为480万平方米，同比下降7.7%，连续两年下滑；销售额为1020亿元，同比下降6.9%；平均售价为每平方米21250元，同比微涨0.8%。需求疲软主要源于企业扩张意愿减弱、远程办公模式普及以及部分行业裁员潮的影响。南京新街口、苏州工业园区等核心商务区虽仍具吸引力，但新兴商务板块如南通中央商务区、常州高铁新城等出现供应过剩现象。
更值得关注的是空置率问题。截至2024年末，江苏省重点城市甲级写字楼平均空置率达到22.4%，较2023年的20.1%上升2.3个百分点，其中无锡达26.8%、常州为24.5%，均处于高位。租金水平亦呈下行趋势，全年平均租金为每平方米每月98.6元，同比下降3.2%。2025年预计销售面积将小幅回升至495万平方米，增长3.1%，主要得益于部分国企总部搬迁及政府招商引资带动的办公需求释放。租金降幅有望收窄，空置率或维持在22%左右，短期内难现显著改善。
4. 商业营业用房市场：转型阵痛期持续
商业营业用房市场受电商冲击和消费模式变革影响深远。2024年，江苏省商业营业用房销售面积为790万平方米，同比下降9.2%；销售额为1880亿元，下降8.6%；平均售价为每平方米23800元，同比上涨0.4%。尽管单价保持坚挺，但成交量持续萎缩，尤其在非核心商圈表现更为明显。传统百货、临街商铺去化困难，部分购物中心客流量同比下降超15%。
社区商业、主题商业街区和智慧零售空间正成为新增长点。例如，苏州诚品生活、南京万象天地等项目凭借文化融合与体验式消费成功吸引客流，出租率维持在92%以上。2025年预计销售面积将小幅反弹至810万平方米，增长2.5%；销售额达1920亿元，增长2.1%；均价或升至每平方米23900元。商业地产运营商加速轻资产输出，万达商管、印力集团等企业在江苏多地拓展管理输出项目，推动行业向运营驱动转型。
江苏省房地产市场正处于深度调整阶段，不同类型物业表现出显著分化特征。商品房整体规模趋于平稳，住宅仍是支撑市场的核心力量，但增长动能减弱；办公楼与商业营业用房面临较大去化压力，亟需通过功能升级与运营优化实现价值重塑。未来一年，政策支持、城市更新、新型城镇化及产业导入将成为关键驱动力，而房企的资金流动性管理、产品创新能力与数字化转型能力将决定其在激烈竞争中的生存与发展空间。
第十二章、中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业市调研分析结论
1. 江苏商品房市场整体运行态势分析
2024年，江苏省商品房市场总体呈现稳中有降的运行特征。全年商品房销售面积达到8976万平方米，同比下降3.2%，较2023年9270万平方米的销售规模有所回落，反映出市场需求在政策托底与经济复苏节奏偏缓的双重影响下仍处于调整阶段。销售额方面，2024年实现商品住宅及相关用房销售总额约14280亿元，同比下降2.8%。这一数据表明，尽管部分城市通过放宽限购、降低首付比例等举措刺激需求，但购房者信心尚未完全恢复，市场整体仍处于去库存周期。
进入2025年，随着宏观经济企稳和房地产融资环境进一步改善，预计江苏省商品房销售面积将小幅回升至9150万平方米，同比增长1.9%；销售额有望达到14650亿元，同比增长2.6%。这一增长主要得益于核心城市优质项目的集中入市以及“以旧换新”政策的持续推进。值得注意的是，区域分化趋势持续加剧，南京、苏州等中心城市表现相对稳健，而部分三四线城市仍面临较大去化压力。
2. 住宅市场：结构性机会显现，改善型需求逐步释放
住宅作为商品房市场的主体，在2024年实现销售面积7320万平方米，占全省商品房总销售面积的81.6%。该数值较2023年的7560万平方米下降3.2%，延续了自2022年以来的下行通道。价格方面，2024年江苏省住宅平均销售价格为18200元/平方米，同比微涨0.8%，涨幅较前两年明显收窄，显示出价格支撑主要来自核心城市高端项目拉动，而非普遍性上涨。
展望2025年，预计住宅销售面积将回升至7480万平方米，同比增长2.2%；平均售价预计将维持在18350元/平方米左右，涨幅控制在1%以内。这一温和回升的背后，是改善型住房需求的逐步释放。例如，南京市鼓楼区、建邺区及苏州市工业园区的新建改善型楼盘去化率普遍超过75%，显著高于刚需盘的平均水平。多地推行的“卖旧买新”政策有效打通置换链条，提升了中高端住宅市场的流动性。
3. 办公楼市场：空置率高企，租金承压明显
办公楼市场在2024年继续面临严峻挑战。全省重点城市甲级写字楼总存量达到2180万平方米，全年净吸纳量仅为86万平方米，同比下滑12.3%。由此导致整体空置率攀升至24.7%，较2023年的22.1%上升2.6个百分点，尤以无锡、常州等非核心城市更为突出。租金水平亦持续走低，2024年江苏省甲级写字楼平均月租金为83.5元/平方米，同比下降4.1%。
2025年预计市场仍将处于调整期，新增供应预计达190万平方米，主要集中于南京河西新城和苏州工业园区。尽管数字经济、专业服务业等领域企业扩张带来一定租赁需求，但整体吸纳能力有限。预计全年净吸纳量将小幅回升至95万平方米，空置率小幅回落至23.8%，平均租金维持在82.0元/平方米，同比再降1.8%。长期来看，办公楼市场需依赖产业升级与总部经济导入才能实现根本性修复。
4. 商业营业用房市场：消费复苏缓慢制约回暖动能
商业营业用房在2024年表现疲软，全年销售面积为680万平方米，同比下降5.6%，连续第三年负增长。同期销售额为1080亿元，同比下降4.9%。这一下滑反映出实体商业仍面临电商冲击与消费习惯变迁的双重压力。从城市层级看，南京新街口、苏州观前街等传统商圈人流恢复至疫情前水平的90%左右，但坪效仍未完全修复；新兴社区商业和主题购物中心则表现出更强韧性。
2025年预计销售面积将小幅回升至700万平方米，同比增长2.9%；销售额有望达到1110亿元，增长2.8%。推动因素包括城市更新项目中配建商业空间的集中去化，以及文旅融合型商业体（如苏州华贸中心、南京金陵中环）的开业带动投资热度。整体回报率偏低仍是制约资本进入的关键瓶颈，多数商业地产项目的静态回收期超过15年，难以吸引大规模增量资金。
江苏省房地产市场正处于深度结构调整期。商品房整体销售规模在2025年有望实现温和反弹，但增长动力更多来自于政策支持下的局部修复，而非系统性繁荣。住宅市场虽现企稳迹象，但依赖改善型需求支撑，刚需释放依然乏力；办公楼与商业营业用房则面临长期结构性过剩问题，短期内难有根本改观。未来市场的可持续发展将高度依赖城市群协同发展、产业导入能力以及城市更新进程的推进速度。投资者应更加注重区位选择与资产质量评估，规避高库存、低人流区域的非核心资产，聚焦长三角一体化背景下的枢纽型城市发展机会。
声明
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本报告的最终目的是帮助投资者和企业更好地理解中国江苏商品房、住宅、办公楼、商业营业用房行业的现状和发展趋势，为未来的战略布局提供有价值的参考。
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